Elementos de protección de los Arrendadores ante la nueva Ley de Extinción de Dominio.


  • : 10/16/19, 8:36 AM
  • Por: harumi.montes@urbel.mx

La nueva Ley Nacional de Extinción de Dominio vigente desde agosto de 2019, es de observación obligatoria en todo el territorio mexicano. Esta ley afecta a aquellas personas que otorgan el uso temporal de un inmueble a un tercero cuando se sospecha que el inmueble se emplea para cometer ciertos delitos que la ley contempla y su propietario no evitó que se utilizara para actividades ilícitas.

El secreto para defenderse de una acción de extinción bajo esta nueva ley es acreditar a la autoridad la buena fe con que actúa el propietario del bien arrendado, es decir que no es cómplice del destino ilícito que pudiera darle el inquilino o bien que el dueño está impedido para saber las actividades que lleva a cabo su inquilino dentro del bien arrendado. En este sentido en Urbel Bienes Raíces SA de CV tenemos los 7 pasos requeridos para acreditar de forma suficiente la buena fe del arrendador.

Estos pasos, aunque obvios en muchos casos es necesario formalizarlos para su debida acreditación ante una acción civil ejercida por la autoridad, el primer paso es tener un contrato de arrendamiento con fecha cierta y sobre todo anterior a la realización del hecho ilícito.

Otro elemento obvio es acreditar la propiedad del bien arrendado con un título de propiedad y dicho documento esté debidamente inscrito ante el Registro Público de la Propiedad que corresponda.

En tercer lugar, es muy importante se compruebe la debida declaración de los impuestos a cargo del propietario derivados del arrendamiento del bien inmueble, con el respectivo pago oportuno de dichos impuestos. Recuerde que para el caso de inmuebles no habitacionales se grava también con el impuesto al valor agregado.

Un cuarto elemento, es el contrato de uso y posesión temporal del bien, que demuestre de manera plena el acto jurídico entre arrendador e inquilino. Es de resaltar en este punto, que su asesor lo apoye para demostrar que el contrato es auténtico.

Además, hay que demostrarle a la autoridad que el propietario no tenía conocimiento sobre el uso que su inquilino hacía del bien arrendado y de sus actividades. Cuando el propietario contrata los servicios de un tercero, como lo es un profesional inmobiliario para promover y llevar el proceso de arrendamiento, es indispensable se elabore un expediente al futuro inquilino, dicho expediente debe contener ciertos elementos básicos como son las identificaciones del contratante y su actividad económica entre muchos otros elementos probatorios que varían dependiendo del tipo de inquilino.

Dice tambien la nueva ley que, en caso de tener el propietario conocimiento de un mal uso del bien rentado, debe dar aviso oportuno a la autoridad competente. Algunos asesores recomiendan hacer visitas periódicas al inmueble arrendado para verificar el buen uso o que no se almacenen objetos de procedencia ilícita, sin embargo, esta práctica casi nunca lleva a detectar algo ilícito, ya que previo a la visita, el material es ocultado a los ojos del visitador. Esta visita no en todos los casos es recomendable ya que pudiera constituirse en evidencia de la complicidad o de la omisión del propietario para impedir que el bien inmueble rentado sea el vehículo para almacenar material robado o prohibido. Su asesor inmobiliario debe estar con usted durante todo el tiempo para conocer los detalles de cada situación y recomendarle las acciones probatorias en su defensa. Uno de los aspectos preocupantes de esta nueva ley es la laxitud con la que fue redactada lo cual deja algunos aspectos sujetos a interpretación.